DEVASSAMENTO DA PROPRIEDADE VIZINHA

Essa figura tem o propósito de resguardar a família em sua intimidade, impedindo  a lei que o vizinho construa de modo a perturbar o recato e a privacidade familiar do confrontante.

Segundo Celso Ribeiro Bastos, o inciso X, do artigo 5º da Constituição Federal "oferece guarida ao direito à reserva da intimidade assim como ao da vida privada. Consiste ainda na faculdade que tem cada indivíduo de obstar a intromissão de estranhos na sua vida privada e familiar, assim como de impedir-lhe o acesso a informações sobre a privacidade de cada um, e também impedir que sejam divulgadas informações sobre esta área da manifestação existencial do ser humano".

Direito à intimidade é aquele que preserva-nos do conhecimento alheio, reserva-nos a nossa própria vivência.
Para denominar esse direito, juristas ofertaram-lhe terminologias diversas, conforme nos lembra Edilsom Pereira de Farias: Nos E.U.A. é denominado de right of privacy; na França, droit a la priveé e droit a l?intimité; na Itália, diritto allá riservatezza. Na Alemanha, a Corte Constitucional, com base na Lei Fundamental daquele país, reconheceu a existência de um direito fundamental à autodeterminação sobre as informações de caráter pessoal - Recht auf informationelle Selbstbestimmung.

Quanto a guarida da intimidade no que tange aos direito das Coisas, assegura com efeito o artigo 1301 do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. prédio.

§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Conta-se a distancia do metro e meio em linha reta partindo da divisória entra as propriedades e não do edifício vizinho. Em caso de desrespeito a norma legal, o proprietário lesado pode embargar a construção, mediante um embargo de obras novas previsto no artigo 934, I do Código de Processo Civil.

Art. 934. Compete esta ação:

I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho Ihe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

O objetivo dessa servidão negativa é preservar a intimidade das famílias, resguardando-as da indiscrição dos vizinhos. O §2º do referido artigo, entretanto, exclui  da proibição as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso, pois tais vãos dificultam, pelas pequenas dimensões e pela altura, a observação do que se passa no vizinho.

O disposto no artigo 1031 do CC deve ser interpretado em consonância com o disposto no artigo 1035 do CC vejamos:

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

Desta feita, o proprietário pode construir não só em seu terreno, como também no do vizinho, até meia espessura de parede. Ultrapassado tal limite, assiste ao vizinho prejudicado o direito de embargar a construção, interpondo a ação possessória. Quando ocorre invasão mínima do terreno vizinho, mostrando-se desaconselhável a paralisação ou a demolição de obra de certo vulto, tem-se convertido, pretorianamente, a pretensão em ação de indenização da área invadida, sem caracterizar invasão extra petita¹. Nesse Sentido, inovando dispõe o artigo 1258 do CC.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Segundo entendimento jurisprudencial, quanto a interpretação do artigo 1031 do CC. Assim, admite-se que possa ser aberta janela a menos de metro e meio, quando entre os prédios existir muros altos. Da mesma feita, permite-se a abertura de portas a menos de metro e meio, uma vez que o mencionado dispositivo só se refere a janela, eirado, terraço ou varanda, não aludindo a portas².  

Admite-se que possa ser construído, igualmente, a construção de janelas a menos de um metro e meio se se apresentam tapadas com caixilhos não basculantes, mas fixos com vidros opacos e que não permitam o devassamento, com base na Súmula 120 do Supremo Tribunal de Justiça. Vejamos:

STF Súmula nº 120: Parede de Tijolos de Vidro Translúcido - Limites entre Prédios – Servidão.  Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele.

Já a Súmula 414 do Supremo ilumina:

STF Súmula nº 414: Distinção entre Visão Direta e Oblíqua na Proibição de Abrir Janela e Fazer Terraço, Eirado, ou Varanda - Limites entre Prédios. Não se distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem. Contudo, preceitua o §1º do retrotranscrito artigo 1301 do Codigo Civil:

§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

Se a abertura para a luz tiverem dimensão superior a dez centímetros de largura sobre vinte de cumprimento, serão consideradas janelas e caberá ao proprietário prejudicado impugna-las dentro do prazo de um ano e dia.

Vejamos o artigo 1032 do CC:

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

A expressão "em se tratando de vãos" (parágrafo único do art.1.302 do Código Civil de 2002 - equivalente ao §2º do art. 573 do Código Civil de 1916) há de ser interpretada como ali subsumida a ventilação, ou areação, no mesmo nível da expressão "claridade", esta já compreendida explicitamente na locução "aberturas para luz".

O paragrafo único do artigo 1032 consigna exceção a regra geral para hipóteses concernentes a vãos, aberturas para luz, pouco importando a quantidade, altura e disposição. Nesse caso não nasce para o infrator servidão de luz por usucapião a prazo reduzido, pois o proprietário do prédio poderá construir junto a divisa, ainda que a construção vede a claridade.

Há portanto, um prazo mínimo, de um ano e dia, dentro do qual é possível exigir que seja desfeita a obra. Tal prazo é decadencial, contado da conclusão da obra, ou seja, da expedição do alvará de ocupação, comumente denominado habite-se, e não da abertura da janela, da construção da sacada, terraço ou goteira. Lapso que não se interrompe com  notificação administrativa.

Vencido o prazo constitui-se verdadeira servidão, que se corporifica pela posse e decurso do prazo, e que tem como titulo a concessão presumida do vizinho. Por se tratar de servidão é que o vizinho prejudicado dispõe de dois remédios: pedir a demolição ou ajuizar ação negatória. Mas se passou ano e dia, nada mais lhe resta, constituindo-se servidão a favor do vizinho do da obra.

De acordo com a jurisprudência do STJ , "não se opondo o proprietário, no prazo de ano e dia, à abertura de janela sobre seu prédio, ficará impossibilitado de exigir o desfazimento da obra, mas daí não resulta seja obrigado ao recuo de metro e meio ao edificar nos limites de sua propriedade" (REsp 229.164/MA, Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/10/1999, DJ 06/12/1999, p. 90).

Determina o artigo 1032 do CC, segunda parte, que, escoado o prazo de ano e dia, o vizinho prejudicado não pode edificar sem observar o mandamento do artigo 1031, nem lhe é assegurado impedir ou dificultar o escoamento das aguas da goteira, se isso implica prejuízo para o prédio em favor do qual se constitui a servidão.

Na zona rural observa-se o artigo Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

Ressalte-se que da leitura do § 2º do art. 1301 do Código Civil, há a possibilidade de exercício do direito de pleitear a demolição no prazo de um ano. O referido diploma nada menciona acerca de qualquer proibição de construção em seu terreno a partir desse prazo. O que se retira é o direito de exigir a destruição da janela. Nada fala, frise-se, acerca da limitação ao exercício do direito de construir.

Como estamos falando de restrição de direitos, deve haver norma específica acerca do tema, o que não há. Aliás, existe artigo que trata da temática segundo os contornos ora definidos, conforme podemos observar do art. 1302, CC.

Proíbe-se, sim, a prática de atos emulativos, posto que ofenderiam frontalmente o ideal de funcionalização da propriedade.

Frisa-se também que a jurisprudência tem admitido também as claraboias e janelas bem altas, colocadas a uma altura tal que torne impossível observar a propriedade vizinha.

Por fim, vale lembrar a que com o avanço de prédios cada vez mais próximos  nas cidades grandes e levando-se em consideração que as proibições estabelecidas ao direito de construir é arcaica, não impede que os habitantes de um prédio devassem a vida do vizinho, de certa forma os dispositivos pretéritos mantém uma certa importância, haja vista que uma “espiada” de maior distancia não é tão vexatória quanto a uma de poucos metros.

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^{1-STF,RTJ,58/484;RT, 606/97}

^{2-RT, 491/72}